建物賃貸借契約は、私たちの生活に身近な契約です。土地だけでなく、会社の事務所や個人がマンションやアパートを契約する際にも締結されます。
建物賃貸借契約には、期限を定めない契約と期限を決めた定期建物賃貸借契約の２種類があります。
建物賃貸借契約をする場合、通常の契約と定期建物賃貸借契約のどちらを選択するかわからない方も多いでしょう。
また、契約書の条項についてどのような観点で落とし込むか迷い、契約をめぐるトラブルに悩まされることもあります。
本記事では、建物賃貸借契約に関する基本的な知識とトラブル時に選択すべき弁護士の選び方について解説します。
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建物賃貸借契約の種類と定義
不動産を貸し借りする契約には、賃貸借契約と使用貸借契約の2種類があります。
賃貸借契約は、「賃料を支払うことを約束する」という契約です。
使用貸借契約は「無償で使用及び収益をした後に返還することを約束する」ものです。
民法では以下のように記されています。
（使用貸借）第593条 使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について 無償で 使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。
（賃貸借）第601条 賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、 相手方がこれに対してその 賃料を支払うこと 及び引渡しを受けた物を契約が 終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
参考：民法 e-Gov法令検索
理解が難しく感じられる内容ではありますが、覚えておくべきポイントを解説していきます。
建物賃貸借契約とは建物を対象とする有償の貸借契約
建物賃貸借契約は、建物を借りる人と建物の所有者が締結する契約です。
マンションやアパートなどの住居用に貸し借りすることもあれば、オフィスビルなど事業用に提供されることもあります。
賃料を支払うものが賃貸借契約
賃貸借契約では、物件を貸す人を「貸主」・「賃貸人」といいます。
物件を借りる人を「借主」「賃借人」と呼びます。借主は物件を使用し、貸主に賃料を支払います。
契約には以下の内容が含まれるのが一般的です。
- 契約期間と更新の定め
- 賃料や管理費（共益費）の額、支払い、滞納時のルールなど
- 敷金などの初期費用
- 暴力団等の反社会的勢力の排除
- 入居・生活上の禁止事項
- 修繕ルール
- 契約の解除規定
- 借り主からの解約規定
- 原状回復の範囲と内容規定
- その他特約事項の確認
賃料を支払わないものが使用貸借契約
使用貸借契約は、物件を借りる人が物件を無償で使用し、収益を得た後に返却することを約束する契約です。
使用貸借契約については、借地借家法が適用されないという特徴があります。
使用貸借の場合、当事者が使用貸借の期間を定めた場合は、その期間が終了した場合に契約が終了します（民法第597条1項）。
使用期間を明確に定めず、使用及び収益の目的を定めた場合は、借主が目的に従って、使用及び収益を終えたときに契約が終了します（民法第597条2項）。
また、使用貸借の場合、当事者間において、使用貸借期間や使用・収益の目的を定めないこともありますが、この場合には、貸主は、いつでも契約の解除をすることができます（民法第598条２項）。
使用貸借契約は、会社とその経営者の間で締結され、親子間など近しい関係者同士で締結されることがほとんどです。
たとえば、会社の経営者が個人名義の土地に会社名義の建物を建築し、親名義の土地に子名義の建物を建築する場合も使用貸借契約にあたります。
また、契約書が存在せず、口約束で行なわれるのも特徴です。
しかし、契約書が存在しないために貸主の死亡後の遺産相続において、該当の土地の使用継続をめぐりトラブルに発展することも珍しくありません。
当事者の関係性に関わらず、契約書を作成することが推奨されています。
通常の建物賃貸借と定期建物賃貸借契約の違い
建物賃貸借のうち、「あらかじめ定めた期間満了時に更新することなく賃貸借契約が終了する」契約を定期建物賃貸借契約と呼び区別します。
どちらも事業用・居住用の建物に対する賃貸借契約が可能ですが、法律上の定めがいくつか異なるので、契約の際にどちらに該当するかを確認しましょう。
| 普通建物賃貸借契約 | 定期建物賃貸借契約 | |
| 契約方法 | 書面・口頭どちらも可※1 | 書面による契約のみ可 |
| 更新の有無 | あり（原則更新）※2 | なし （期間満了時に契約終了）※ |
| 契約期間 | 1年未満の場合、期間の定めのない賃貸借とする | ・1年未満でも契約は有効 ・契約期間の上限はな |
| 賃料増額請求権の取り扱い | ・原則、請求する権利が認められる | ・原則、請求する権利が認められる |
| ・特約による排除は有 | ・特約による排除は有 | |
| 賃料減額請求権の取り扱い | ・原則、請求する権利が認められる | ・原則、請求する権利が認められる |
| ・特約による排除は無効 | ・特約による排除は有 |
定期建物賃貸借契約では期間に関する内容を通達
契約期間に定めのある定期建物賃貸借契約では、期間満了を迎える前に賃借人は貸借人に対し、通知を行う義務があります。
管轄する国土交通省の定期建物賃貸借に関するＱ＆ＡのWebサイトには、以下のように記載されています。
（期間の満了による賃貸借の終了）
Ｑ10 期間が満了して、再契約をせず、賃貸借を終了する場合は、どうすればいいですか。
Ａ10 賃貸人は賃借人に対し、期間の満了により定期建物賃貸借が終了することを通知する義務があります。通知は、契約期間が１年未満の場合は必要ありませんが、契約期間が１年以上の場合は期間満了の１年前から６か月前までの間に行う必要があります。賃借人に契約終了に関する注意を喚起し、再契約のための交渉や代わりの建物を探すための期間を確保するためです。
国土交通省｜定期建物賃貸借 Ｑ＆Ａ
定期建物賃貸借契約でも再契約することは可能
定期建物賃貸借契約は満了すると、契約は更新されずに終了します。
この場合、普通借家契約とは異なり、立退料は不要になります。
更新はされませんが、双方が合意のうえで定期借家契約を再契約することは可能です。
再契約をするには、従前の定期借家契約を終了させ、新たに契約を締結します。
定期建物賃貸借契約では増額・減額請求権の特約が可能
定期建物賃貸借契約では、特約における賃料の増額・減額請求権が認められています。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
参考：e-Gov法令検索｜借地借家法
要約すると、
- 土地、建物の税金やその他の負担の増減
- 土地、建物の価格の上昇や低下
- その他の経済事情の変動
以上、３つのいずれかの条件に該当する場合、賃貸人または賃借人が相手方に対して賃料の減額または増額を請求できることが認められています。
定期建物賃貸借契約では原則貸主・借主も中途解約できない
定期借家契約は契約期間が明確に定められており、契約期間中に解約することは原則できません。
ただし、以下の３つのケースに当てはまれば、中途解約できる可能性はあります。
解約権留保特約を付けて定期借家契約している
解約権留保特約は、契約期間中での中途解約を認める条項です。
約書に解約権留保特約の記載があれば、契約期間中であっても解約の申し入れができます。
条件を満たして中途解約権を行使する
契約時に解約権留保特約を結んでいなくても、中途解約権を行使することで中途解約できる可能性があります。
以下の3つの条件を満たした場合に、中途解約権が認められます。
- 物件を居住目的で使用している
- 物件の床面積が200平方メートル未満である
- やむを得ない事情によって契約の続行が困難である
これらの条件を満たすと、借主は貸主に対して解約の申し入れができます。
契約書に「中途解約を認めない」という条項が盛り込まれていたとしても、申し入れから1ヵ月が経過すれば解約が成立します。
違約金を支払って解約する
上記2つ以外では、違約金を支払って解約できるケースがあります。
違約金の金額は、残りの契約期間の賃料相当額です。
たとえば、契約期間が4ヵ月残っている場合は、4ヵ月分の賃料をまとめて支払うことで解約が可能です。
解約権留保特約や中途解約権の条件を満たすのが難しい場合は、違約金を支払う意思を示して解約を申し入れてみましょう。
建物賃貸借契約の記載事項と確認すべきポイント
建物の賃貸借契約には、多くの記載事項があります。
これらの記載事項を理解することで、契約内容をより正確に把握できます。
以下、各項目について解説していきます。
当事者
建物賃貸借契約において、「当事者」とは契約の当事者、貸主と借主の両名を指します。
物件の表示
賃貸借契約では、不動産登記簿謄本に記載されている所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積に基づいて表示されます。
使用目的
会社が建物の賃貸借契約を締結する場合、借主の使用目的に応じた用途が規定されます。
借主が使用目的と異なる目的で使用すると、契約違反になり、契約が解除され、物件を使用できなくなり、損害賠償を請求されることもあります。
契約期間と契約の更新
建物賃貸契約には契約期間が明確に定められます。個人の住居用物件の場合の賃貸借契約は、通常2年程度の期間で、期間満了のときに賃借人が更新料を支払って2年程度の契約をするのが一般的です。
更新料の相場は1カ月分の賃料相当額となっています。
賃料
賃料は契約期間中に借主が貸主に支払う金銭であり、契約書に明記されています。
賃料の改訂
賃料等の値上げはトラブルの原因になりやすいこともあり、契約書では賃料等の改定方法を記載しています。
しかし、普通賃貸借契約の場合、実務上は契約期間内の賃料改定はあまり見られません。
保証金
賃貸物件を借りる際に支払う初期費用の1つです。
「敷金」と同様の意味を持ち、家賃の滞納などがあった場合に備えるものとして、一時的に貸主に預けるお金です
遅延損害金
賃借人に対し、支払いが遅れたときに利息のように、追加で負担を課すことを定めるのが一般的です。
遅延損害金の利率は、当事者間の合意によって自由に定めることができるのが原則ですが、賃借人が一般消費者（個人）である場合、消費者契約法の規定が適用され年14.6％が限度と定められています。
解約
解約は、当事者に義務違反がなくても、どちらか一方、もしくは双方の事情で契約の終了をする際の条件を記しています。
禁止行為
借主が守るべきルールとして、禁止行為を定めることがあります。
賃貸事務所の契約では「転貸の禁止」や「保証金の返還請求権の譲渡の禁止」など、権利に関するものが主となります。
また、以下のように安全に関わる禁止事項や、ほかの人に迷惑になる行為を禁止する項目が細かく設定されている場合があります。
原状回復義務、損害賠償義務
原状回復義務は契約が解除された場合に、契約締結以前の状態に戻さなければならない義務のことです。
国土交通省が公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると以下のように定義されています。
原状回復義務の定義
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
損害賠償義務は、借主が貸主に対して損害を与えた場合、借主はその損害を賠償する義務のことです。
ただし、借主による故意や過失ではなく、不可抗力によって生じた場合は、賠償義務が免除されることがあります。
建物賃貸借契約で弁護士に相談すべきトラブル例
建物賃貸借契約では、貸主と入居者の間でさまざまなトラブルが発生しています。
たとえ、入居者同士のトラブルであっても、貸主が積極的に解決に向けて対応する義務があります。
ただし、トラブルが複雑化し、貸主からの損害賠償請求を入居者が頑なに拒む場合には、当事者間では解決できない可能性があります。
トラブルがさらに悪化する前に、弁護士に相談して法的な解決を目指しましょう。
ここでは、すぐに弁護士に相談すべきトラブル例をご紹介します。
入居者同士のいざこざで損害が発生した場合
賃貸人には、借主から賃料を受け取る代わりに、建物を適切な状態で使用し、収益を得るために貸し出す義務があります。
アパートやマンションなどの賃貸物件で入居者同士のトラブルが発生した場合には、双方の入居者の話を聞き、事実確認を行い、改善する必要があります。
ただし、貸主からの注意や警告だけでは解決できず損害が発生した場合は、弁護士に相談して早期の解決を目指しましょう。
故意・過失が認められるような損耗が発生した場合
通常の使用では、生じえない建物の損耗が発生した場合には、貸主が借主に対し損害賠償を請求できます。
しかし、借主が過失を認めず損害賠償を支払わないこともあります。
その場合は、法的に故意の損傷や過失があったことを証明するために、弁護士に依頼しましょう。
家賃滞納などが続く悪質な入居者を強制退去させたい場合
3カ月以上の家賃の滞納が続く悪質な入居者は、貸主が受けた損害を理由に更新の拒否や解約を解除して強制退去させることができます。
しかし、更新拒否や契約解除を申し出る正当な理由があったとしても、借主が退去を拒否する場合もあります。
立退き交渉は、法律事務にあたりますので、交渉に強い弁護士に相談してください。
建物賃貸借契約のトラブルにおける弁護士の選び方
建物賃貸借契約では、契約書の不備、契約の不履行、そして入居者間トラブルなどさまざまなトラブルが発生します。
建物賃貸借契約においては、借主の方の権利が守られるため貸主にとっては不利な状況に陥りがちです。
建物賃貸借契約に関するトラブルは不動産問題を専門分野にしている弁護士に依頼することで、早期に決着をつけられる可能性が高まります。
不動産問題を専門分野にしている弁護士を選ぶ
弁護士にもそれぞれ専門分野があります。建物賃貸借契約に関する相談は、不動産問題を専門分野にしている弁護士に依頼するのをおすすめします。
不動産問題を専門にしている弁護士なら、建物賃貸借契約に関する事案にも精通しており早期の解決を目指せます。
不動産鑑定士など専門家と繋がりがある弁護士を選ぶ
不動産問題を専門にしている弁護士は、普段から不動産鑑定士や土地建物診断士などの不動産関連の専門家と連携して業務をおこなっています。
各専門家への依頼が必要になるケースでも、ネットワークを生かし速やかに対応できます。
解決への道のりをわかりやすく提示してくれる弁護士を選ぶ
誰しもトラブルの渦中にあるときには、不安や悩みから解放されません。
弁護士に依頼しても、解決までの目安や問題解決に向けての進捗状況がわからなければ、不安は解消できません。
不動産問題を専門とし、同じような事例を解決してきた弁護士なら、解決までの道のりをわかりやすく提示してくれます。
問題解決までのおおよその目安と進捗状況も報告してくれるので、安心して任せることができます。
建物賃貸借契約のトラブルは不動産専門の弁護士に相談
建物賃貸借契約は、身近な契約でもありますが多岐にわたるトラブルが発生しています。
賃貸借契約は借主側が有利なこともあり、貸主が不利益を被っている場合のトラブルは解決が難しくなる傾向があります。
トラブルによって物理的金銭的に損害が発生してしまい、場合によってはストレスで心身の健康を損ねることもあります。
建物賃貸借契約に関するトラブルはは、不動産問題に強い弁護士に相談して早期解決を図りましょう。
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