- 「不動産担保ローン付きの持ち家は、個人再生をすると失うことになる？」
- 「持ち家が不動産担保ローン付きだが、債務整理をして借金を減額したうえで手元に残せる方法はある？」
個人再生を含む債務整理をすると、不動産や自動車などの財産が没収される可能性があります。特に不動産担保ローンが付いていた場合、債務整理をしたうえで持ち家を残すハードルが高くなるのは否めません。
そのため持ち家を失いたくない場合は、個人再生をするか迷うでしょう。
本記事では個人再生で不動産担保ローンが設定された持ち家はどうなるかや、個人再生で不動産担保ローン付の持ち家を残す方法を解説します。
個人再生を含む債務整理のやり方次第で、持ち家を残すことも可能です。本記事を読めば持ち家を残したい場合に、個人再生が最適な選択肢か、ほかにどんな方法があるかを理解できます。
個人再生で不動産担保ローンが設定された持ち家はどうなる？
自己破産と違い、個人再生であれば原則として持ち家をはじめとした財産を手元に残すことが可能です。しかし、持ち家に「不動産担保ローン」が設定されている状態で個人再生をおこなうと、家を残すことは非常に難しくなります。
なぜそのような厳しい結果になってしまうのか、その理由と仕組みを詳しく見ていきましょう。
持ち家に不動産担保ローンが設定されていると「住宅ローン特則」は使えない
個人再生で持ち家を残すために適用されるのが、「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」と呼ばれるルールです。
住宅ローン特則を利用すると、「住宅ローンの返済だけは今まで通り続けていくので、そのほかの借金だけを減らしてください」というお願いが裁判所に認められます。
しかし、持ち家に不動産担保ローンが設定されていると、この便利な特則を使うことができません。
不動産担保ローンが設定されている場合、債権者には「別除権」という権利があります。別除権とは自己破産や個人再生の手続きにかかわらず、担保権を行使できる権利です。
別除権があることから、債務者が個人再生を進めていても債権者は担保を回収できることになります。そのため不動産担保ローンが設定されていると、個人再生手続きで住宅ローン特則が使えないわけです。
個人再生で不動産担保ローンが設定された家を残すのは難しい
住宅ローン特則が使えないということは、個人再生の手続きにおいて、不動産担保ローンが設定された家を残すことは、現実的にほぼ不可能な状態に陥ります。
個人再生が始まると、全ての借金が整理の対象となり、契約通りの返済をいったんストップしなければなりません。
すると、不動産担保ローンを貸している金融機関は、貸したお金を回収するために動き出します。個人再生の返済がストップした後、債権者が抵当権を実行した場合には、競売等によって自宅を失う可能性があります。
持ち家を残すにはローンを返済し担保から外すしかない
「不動産担保ローンがあると個人再生で家を残せない」というのは非常に厳しい現実ですが、ひとつだけ解決策があります。
それは、個人再生の申し立てをする前に、不動産担保ローンの残りを全額返済して、家から抵当権を完全に外してしまうことです。
不動産担保ローンがなくなれば、ほかの住宅ローンが残っていたとしても、住宅ローン特則が使えるようになります。
しかし、この方法には偏頗弁済という非常に大きな危険が潜んでいます。
偏頗弁済とは、一部の債権者にだけ特別扱いして借金を返すことであり、親族への返済や車のローンの完済など特定の債権者だけを優先的に返済すると問題になる場合があります
もし自分の持っているお金で不動産担保ローンだけを完済してしまうと、このルール違反に該当し、個人再生の認可が下りなくなってしまうリスクがあるのです。
また個人再生の認可が下りても、偏頗弁済をすることで再生手続き後に残る財産（＝清算価値）が大きくなったと評価される可能性があります。清算価値が高く見積もられると、「清算価値保障の原則」により再生計画で支払わなければならない返済額も増えるので注意が必要です。（清算価値保障の原則について詳しくは後述します。）
偏波弁済のリスクを防ぐためには、親族や知人などの第三者にお願いして、その人のお金で直接ローン会社に全額返済してもらう（第三者弁済）しかありません。ただ、相手に十分な資力が必要となり、簡単には引き受けてもらえないでしょう。
また、もし家が店舗併用住宅で、事業用の不動産担保ローンが設定されている場合は、貸主と直接交渉して「担保を実行しない」という特別な約束（別除権協定）を結ぶ方法もあります。
この方法も難しい交渉が必要となり、相手が受け入れてくれるとは限りません。
いずれにしろ専門的な判断が必要となることから、どうしても自宅を手元に残したい場合は、あらかじめ弁護士に相談することが強く推奨されます。
個人再生以外の債務整理なら持ち家を残せる？
不動産担保ローンがあるために「個人再生では家を残せない」とわかった場合、どうすればよいのでしょうか。
借金問題を解決するための「債務整理」には、個人再生以外にも「自己破産」と「任意整理」があります。
どの手続きを選ぶかによって、家を手放すことになるのか、それとも残せるのかが完全に分かれます。
ここでは、自己破産と任意整理で持ち家を残せるか見ていきましょう。
自己破産では不動産担保ローンにかかわらず持ち家を残せない
債務整理の中でも、最も借金を減らす効果が高いのが自己破産です。
裁判所に認められれば、税金など一部の例外を除いて全ての借金をゼロ（免責）にしてもらうことができます。
ただし、その代償として自分が持っている価値ある財産は手放さなければならないという厳しいルールがあります。
自己破産の手続きが始まると、持ち家などの財産は裁判所が選んだ破産管財人という人によって管理されます。
そして、家は売却（換価）され、そのお金は債権者たちに平等に分け与えられます。
このとき、家に不動産担保ローンがついていてもいなくても結果は同じです。
担保がついていればローン会社が競売にかけ、担保がなくても管財人が売却するため、通常は処分対象となります。
借金が全てなくなるという絶大なメリットがある一方で、「どうしても今の家を手放したくない」という方にとっては、選ぶべきではない選択肢となります。
下記の記事では、さらに詳しく自己破産について解説していますので合わせて参考にしてください。
【関連記事】自己破産とは？基本をわかりやすく解説｜ベンナビ債務整理
任意整理であれば持ち家を残せる
任意整理とは、債権者と直接交渉して将来利息や遅延損害金をカットし返済負担を軽減してもらう債務整理の方法です。
任意整理の最大の強みは、整理する借金（相手）を自由に選べるという点にあります。
これが、不動産担保ローン付きの家を残したい人にとっての救いとなります。
具体的には、不動産担保ローンや住宅ローンについては任意整理の対象から外します。
一方で、負担になっている消費者金融やクレジットカードの借金を任意整理の対象にするのです。こうすることで、家を担保に取っている金融機関に影響なく、競売にかけられるリスクを回避して家に住み続けることができます。
ただし、任意整理は個人再生や自己破産と比べ減らせる借金額が小さい点は注意が必要です。
下記の記事では、さらに詳しく任意整理について解説していますので、あわせて参考にしてください。
【関連記事】任意整理とは？基本をわかりやすく解説｜ベンナビ債務整理
以下の表は、各債務整理の手続きにおける違いをまとめたものです。
| 債務整理の方法 | 家を残せるか | 対象にする借金を選べるか | 借金の減額効果 | 裁判所 |
| 任意整理 | 残せる（対象から外せるため） | 自由に選べる | 将来利息や遅延損害金をカットする | 利用しない（直接交渉） |
| 個人再生 | 不動産担保ローンがあると残せない | 選べない（全て対象） | 元本を最大10分の1に大幅減額 | 利用する |
| 自己破産 | 処分されるため残せない | 選べない（全て対象） | 原則全ての借金がゼロになる | 利用する |
ローンなしの持ち家であれば個人再生に影響しない？
ここまでは「不動産担保ローンが設定されている家」についてお話ししてきました。
では、全てのローンをすでに払い終わっていて、担保（抵当権）が一切ついていない、自分名義の「ローンなしの持ち家」の場合はどうなるのでしょうか。
ローンがなければ原則として持ち家を残せる
ローンを全て完済しており、家に抵当権などの担保が一切設定されていないのであれば、家を失うことはありません。
自己破産のように、裁判所が全ての財産を没収して現金に換える必要はないためです。
そのため、ローンなしの持ち家であれば、原則として家を手放すことなく、住み続けながら個人再生の手続きを進めることが可能です。
持ち家の価値が高いと個人再生をするメリットがなくなる
個人再生の手続きには、清算価値保障の原則という絶対的なルールがあります。
清算価値保障の原則とは、個人再生で借金を減らしてもらった後、再生債権者に対する弁済総額は、破産した場合の配当見込額（清算価値）を下回ることができない という決まりです。
ローンなしの持ち家は、その不動産としての価値（売却した場合の相場）が、そのまま財産として計算されます。
以下は、借金の額に応じた法律上の最低弁済基準額の表です。
| 借金の総額 | 個人再生で減らせる限界（最低弁済基準額） |
| 100万円未満 | 減額なし（全額返済） |
| 100万円以上500万円以下 | 100万円まで減額可能 |
| 500万円超1,500万円以下 | 借金総額の5分の1まで減額可能 |
| 1,500万円超3,000万円以下 | 300万円まで減額可能 |
| 3000万円～5,000万円未満 | 借金総額の10分の1まで減額可能 |
以上をふまえて、手元に残したい家の価値を考慮したときに、個人再生をするメリットがあるか考えるとよいです。
具体的なケースを見てみましょう。
■ケース1
- 借金総額：1,000万円
- 家を含めた清算価値：1,800万円
清算価値（1,800万円）が借金総額に比べはるかに大きいことから、清算価値を考慮し1,000万円の借金を全額返済しなくてはなりません。そのため、個人再生をする意味がないという結論になります。
■ケース2
- 借金総額：1,000万円
- 家を含めた清算価値：800万円
清算価値保障の原則により、返済計画で最低でも800万円の借金を返済しなくてはならなくなります。その結果、借金は1,000万円－800万円＝200万円までしか減額できません。手続きにかかる費用などを考慮すると個人再生をするメリットは少ないと考えられます。
■ケース3
- 借金総額：1,000万円
- 家を含めた清算価値：150万円
清算価値が低いため、個人再生で1,000万円×1/5＝200万円まで借金を減額可能です。1,000万円－200万円＝800万円の借金を減らせることになり、個人再生をするメリットは大きいでしょう。
個人再生で借金を減らせないなら？
「不動産担保ローンがあるから家を残せない」
「ローンはないけど家の価値が高すぎて借金が減らない」
このように、個人再生が自分にとって良い解決策にならないことが判明した場合、どうやって借金問題を解決すればよいのでしょうか。
任意整理で借金を減らす
個人再生で借金が減らないなら、裁判所を通さない任意整理への切り替えが有効です。
任意整理の最大のメリットは、個人再生のような清算価値保障の原則がないことです。
つまり、どれだけ価値の高いローンなしの家を持っていようと、それが任意整理の手続きに邪魔になることはありません。
弁護士にお願いしてクレジットカード会社などと交渉し、将来の利息をカットしてもらいます。
元本自体は減りませんが、利息や遅延損害金がなくなることで毎月の返済額は下がり、確実に借金が減っていく状態を作ることができます。ただし、ほかの債務整理に比べ減額できる借金額が小さい点は注意が必要です。
持ち家を売って借金返済に充てる
借金が多すぎて任意整理の利息カットだけでは返しきれない場合、思い切って家を売却するというのも立派な解決策です。
「家の価値－住宅ローン残高」が借金より高い（資産超過）なら、売却して得たお金で借金を一括で全額返すことができます。
余ったお金で新しい賃貸アパートを借りて、心機一転スタートを切ることも可能です。
どうしても今の家に住み続けたい場合は、リースバックという特殊な方法もあります。
これは、不動産会社などに一度家を買い取ってもらい、その代金で借金を返した上で、毎月家賃を払いながら同じ家に住み続けるという仕組みです。
リースバックには、売却価格が相場より低くなりがちなどのデメリットはあるものの、引っ越しせずに借金をなくせる可能性があるというメリットがあります。
不動産担保ローンで返済用の資金を確保する
消費者金融などから金利15％〜18％といった高い利息でお金を借りているなら、持ち家を担保にして低金利の不動産担保ローンを新たに組み、そのお金で借金を一括で返す方法もあります。
不動産担保ローンの金利は年3％〜10％程度と低いため、借金をひとつにまとめることで毎月の支払いを楽にできる可能性があります。
自己破産をする
病気や失業などで収入が減り、どうしても借金を返していくことができない状態（支払不能）であれば、最終手段として自己破産を検討します。
自己破産をすれば、不動産担保ローンの有無にかかわらず、家などの財産は全て手放すことになります。
家を失う代償は大きいですが、その代わりに全ての借金の返済義務が免除され、ゼロになります。
毎日の激しい督促や、借金のことばかり考える苦しい生活から抜け出し、人生をもう一度やり直すためには、時には大きな決断が必要になることもあります。
個人再生をする前に弁護士に相談するべき理由
これまで見てきたとおり、不動産担保ローン付きの持ち家がある借金問題は、いろいろな注意点があります。個人再生が最善の選択肢かも含めて、慎重に検討する必要がある事項は少なくありません。
ここでは、個人再生をする前に弁護士に相談すべき理由について解説します。
個人再生が最適な選択肢かアドバイスしてもらえる
弁護士は、あなたの現在の借金の総額、誰から借りているか、毎月の収入、家の現在の価値、設定されている担保の種類などを全て細かくチェックします。
その上で法律のルールに照らし合わせ、「あなたにとってどの債務整理が一番確実で安全か」を正確に診断してくれます。
たとえば、「個人再生で家を残したい」と考えていた場合に、弁護士に「不動産担保ローンがあるから特則は使えない。家を残すなら任意整理もあります。」といった提案をしてもらえるのです。
また、住宅ローン特則が使える状況であっても、返済期間を延ばすタイプにするのか、滞納分を分割して上乗せするタイプにするのかなど、複雑な返済プランの中から、裁判所に認められやすいベストな方法を提案してくれます。
個人再生後の生活についてもアドバイスしてもらえる
個人再生は、裁判所に「これからこのように頑張って借金を返します」という再生計画案を提出し、認可されて初めて成功となります。
弁護士は、あなたの毎月の給料から、食費、光熱費、住宅ローンなどを差し引き、「月々いくらなら無理なく返せるのか」というシビアな家計の見直しを手伝ってくれます。
家計を見直した結果、「個人再生で借金が減っても、到底払っていけない」と判明すれば、手遅れになる前に自己破産への切り替えを提案してくれます。
その弁護士が気に入ったら相談後に個人再生の手続きを依頼することも可能
弁護士への無料相談を利用して、「この先生なら自分の事情をわかってくれるし、信頼できそうだ」と感じたら、そのまま正式に債務整理の手続きを依頼することができます。
弁護士に正式に依頼する最大のメリットは、その日のうちに「取り立てや督促の電話がピタリと止まる」ことです。
弁護士からカード会社などに「私が代理人になりました」という受任通知が送られると、法律によって本人への直接の取り立てが禁止されるためです。
これにより、精神的なストレスから解放され、落ち着いて解決に向けて動くことができます。
また個人再生の手続きでは、利息の引き直し計算や裁判所へ提出する書類の作成、個人再生委員が選任された場合の対応など、専門的な対応が必要となる場面が多くあります。
これらを全て弁護士に任せられるのは、大きなメリットです。
借金問題に強い弁護士を探すなら、借金問題に強い全国の弁護士を探せるポータルサイト「ベンナビ債務整理」が便利です。
ベンナビ債務整理を使えば、お住まいの地域で「個人再生が得意」「相談料無料」「休日の相談もOK」といった希望の条件に合う弁護士を簡単に見つけることができます。
まずはこうした便利なツールを活用し、最初の一歩を踏み出してみましょう。
さいごに｜個人再生手続きに不安があれば弁護士に相談を！
ここまで解説してきた通り、不動産担保ローンが設定された持ち家は、個人再生のルール上、手元に残すのは難しいです。
住宅ローン特則が使えないため、無理に個人再生を進めれば、金融機関に抵当権を実行され、大切な家を競売で失う可能性が極めて高くなります。
しかし、「家を残す」という目的を達成するための道が完全に閉ざされたわけではありません。
不動産担保ローンを対象から外して借金を減らす任意整理への切り替えや、正しい資産価値の評価に基づく別の解決策など、取るべき選択肢はまだ存在します。
借金とマイホームの問題は、時間が経てば経つほど利息が膨らみ、解決の選択肢が狭まっていきます。
少しでも不安を感じたらひとりで悩まず、できるだけ早く「ベンナビ債務整理」を活用して、債務整理の専門家である弁護士に相談することを強く推奨します。
